Авторизация
 
  • 01:17 – Биатлон гонка преследования женщины 10 12 2016 результаты, кто победил, смотреть онлайн 
  • 01:16 – Очень караочен 10 12 16 с Бузовой: Арбузова и бриллиантик в детстве, почему поменяла цвет волос, успех в сольной карьере, за что ненавидят и откровенные фото 
  • 01:16 – «Битва экстрасенсов» 10.12.16, смотреть онлайн: новая серия не для слабонервных 
  • 01:16 – Битва экстрасенсов 17 сезон 15 серия от 10 декабря 2016: смотреть эфир от 10.12.2016 - тайны цирка 

Живи как дома - Газета РБК

162.158.79.137

Живи как дома - Газета РБК
Фото: Алена Кондюрина для РБК


Банк Москвы и ВТБ24 предложили своим ипотечным заемщикам оригинальную схему реструктуризации валютных кредитов — отдать заложенное жилье банку и затем арендовать его. Как работает эта схема и что она дает?



Валютные заемщики в своей борьбе за конвертацию кредитов в рубли по льготному курсу дошли до ЦБ — 8 февраля они перекрыли Неглинную улицу у здания Банка России в Москве. Несмотря на это, банки не идут не уступки: из 30 крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов льготный курс валютным заемщикам дают лишь три.



Банк Москвы и ВТБ24 предложили своим должникам необычное решение проблемы — передать квартиры банку, закрыть валютный долг и снимать жилье за символическую плату. Схема работает так: банк заключает с должником соглашение об отступном, квартира переходит на баланс банка. После этого заемщик получает возможность жить в квартире, заключив с банком договор аренды.



Срок этого договора ограничен — два-три года. За это время человек может выкупить квартиру у банка, взяв еще один, на этот раз рублевый, кредит. В противном случае банк продаст квартиру.



По словам пресс-секретаря Всероссийского движения валютных заемщиков Галины Григорьевой, такая же схема есть и в Райффайзенбанке. Банк это опровергает. «Наш банк действительно может договориться с заемщиком об отступном и простить ему оставшуюся часть долга, но ни аренду, ни новый кредит мы не предлагаем», — сообщила пресс-служба Райффайзенбанка.



Суть предложения



Эти предложения распространяются прежде всего на заемщиков, чей долг превышает стоимость залога — квартиры. Банк ставит ее на свой баланс, при этом балансовая стоимость может превышать реальную цену продажи объекта, объясняет глава департамента ипотеки Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Такой подход иногда позволяет закрыть весь валютный долг без остатка, избежав продажи объекта недвижимости.



Банк ВТБ24 фактически списывает долг, превышающий рыночную стоимость квартиры не более чем на 7 млн руб., сообщила пресс-служба банка.



После того как квартира переходит на баланс кредитной организации, клиент продолжает жить в ней, но уже не как собственник, продолжает Тер-Аристокесянц. Бывший заемщик заключает с банком договор аренды, причем по символической стоимости — 1 тыс. руб. в месяц. По условиям банка договор может действовать до трех лет, уточняет вице-президент Банка Москвы Мигель Маркарянц. В ВТБ24 договор найма заемщик может оформить на два года, стоимость такая же — 1 тыс. руб. в месяц.



В договоре прописано, что в течение этого периода банк не имеет права продать квартиру либо сдать в аренду другому жильцу. Бывшие заемщики сохраняют регистрацию, чтобы не возникало проблем со школой, детским садом и поликлиникой, отмечает Тер-Аристокесянц. Кроме того, договор аренды закрепляет за клиентами приоритетное право на покупку квартиры — тоже на срок действия договора. В ВТБ24 выкупить квартиру можно не раньше чем через год после заключения договора аренды, уточнила пресс-служба банка.



Как выкупить



Цена покупки установлена заранее — это рыночная стоимость квартиры на момент подписания отступного. Ее определяет независимый оценщик. Для выкупа жилья банк может выдать новый рублевый ипотечный кредит на льготных условиях. В ВТБ24 это подразумевает отсутствие первоначального взноса и ставку 11%. Даже если ситуация на рынке изменится — снизятся ставки или рынок недвижимости упадет — получить рублевый кредит в ВТБ24 можно будет только на условиях, прописанных в договоре.



Банк не ограничивает клиента в выборе и поиске инструмента финансирования для выкупа, подчеркивает пресс-служба. Клиент вправе использовать свои деньги или взять кредит в любом другом банке. Правда, финансовый консультант, директор по обслуживанию клиентов «БКС Премьер» Антон Граборов отмечает, что, если заемщик допускал просрочки, его кредитная история может быть испорчена и он может столкнуться со сложностями при получении кредита в другом банке.



Банк Москвы пока не заключил ни одного договора на таких условиях, но несколько первых соглашений вот-вот будет подписано, добавляет Тер-Аристокесянц. В ВТБ24 программа работает тоже лишь в «ручном управлении» и тоже предназначена для тех, чей долг выше стоимости квартиры. Если долг не превышает стоимость жилья, заемщику возвращают разницу, и на этом отношения с банком прекращаются.



Что получает банк



После того как банк получает квартиру по сделке отступным, она отражается в его отчетности как непрофильный актив, по которому необходимо резервирование, говорит заместитель управляющего московского филиала Сургутнефтегазбанка Наум Либкинд. Банк обязан платить в бюджет налоги на имущество, отмечает пресс-служба ВТБ24. Владение любой собственностью для банка — дополнительное обременение, замечает партнер юридической компании «Деловой фарватер» Сергей Варламов.



Живи как дома - Газета РБК



Плюсы для банка тоже есть. Во-первых, он не берет на себя репутационных рисков, объясняет Тер-Аристокесянц. По его мнению, в этой схеме ответственность заемщика и банка становится солидарной.



Схема действительно выглядит гуманной, соглашается с ним заместитель гендиректора «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин. «С другой стороны, у ВТБ (ВТБ24 — его розничная «дочка») есть и миноритарные акционеры, которые покупали бумаги финансового учреждения, а не агентства по сдаче недвижимости в аренду. Не исключено, что они воспримут эту инициативу негативно», — полагает он.



Еще один аргумент для банка в пользу такой программы — экономия на судебном разбирательстве, считает гендиректор юридической компании IPM Consulting Игорь Зиневич. Банк получает права собственности на квартиру без длительной и дорогостоящей судебной процедуры, которая, по его словам, может занять более двух-трех лет.



Риски заемщиков



Для заемщиков подобные предложения — легкий вариант банкротства. Валютные ипотечники избавляются от привязки к валюте и тоже экономят на судебном разбирательстве, без которого не обошлось бы в случае процедуры банкротства, говорит Зиневич. «Конечно, это не пересчет в рубли по курсу 30, которого требуют общественные объединения валютных заемщиков, но и не так называемый льготный курс 65 руб. за доллар, который предлагают некоторые банки», — солидарен с ним Антон Граборов. По его словам, этот вариант хорош тем, что дает возможность погасить кредит, даже если текущая стоимость квартиры не покрывает его полностью. Кроме того, заемщик может несколько лет жить в квартире почти бесплатно и сохранить право выкупить ее на льготных условиях.



Возможные риски



Банки предлагают эту схему далеко не всем клиентам, отмечает Граборов. Кроме того, есть опасность, что квартиру могут продать другому покупателю. «По договору такого права у банка нет, если заемщик выполняет все условия соглашения. Но если должник нарушит условия аренды, а банк, в свою очередь, найдет покупателя на эту недвижимость, договор аренды может быть расторгнут, и должник потеряет жилье», — рассуждает партнер юридической компании «Деловой фарватер» Сергей Варламов.



Сами заемщики относятся к этой схеме с недоверием. «Ее главный недостаток в том, что мы, по сути, лишаемся права собственности на жилье. Кроме того, все платежи, внесенные по валютному кредиту, сгорают», — сетует пресс-секретарь Всероссийского движения валютных заемщиков Галина Григорьева. По ее словам, валютных ипотечников смущает и то, что помимо основного долга по новому кредиту им придется выплачивать и новые проценты. «То есть в итоге стоимость квартиры будет превышать ее реальную цену в десятки раз», — негодует она.



«Главный нюанс этой схемы даже не в том, что она позволяет заемщикам избавиться от обязательств в валюте и сохранить квартиру, а в том, что она создает прецедент, — замечает Алексей Буздалин. — По сути, банки признаются, что им комфорт­нее пойти на убытки, с которыми уже ничего не поделаешь, чем держать на балансе проблемные кредиты и рисковать своим рейтингом. Значит, эти убытки они могут себе позволить».


КОММЕНТАРИИ:

  • Читаемое
  • Сегодня
  • Комментируют
Мы в соцсетях
  • Twitter